Abschaffung Eigenmietwert und tiefe Zinspolitik = noch höhere Immobilienpreise?

Wirkt sich die Abschaffung des umstrittenen Eigenmietwertes und eine anhaltende tiefe Zinspolitik weiterhin positiv auf die Immobilienpreise aus? Aus unserer Sicht ja. Die Abschaffung des Eigenmietwertes hat Vor- und Nachteile. In der Zukunft dürfen die Hypothekarschuldzinsen und die Unterhalts- und Renovationskosten bei selbstbewohntem Eigentum nicht mehr von den Steuern abgezogen werden. Dafür fällt der fiktive Mietwert (Eigenmietwert) weg und muss nicht mehr als Einkommen versteuert werden. Für ältere Personen, welche kurz vor der Pension stehen oder bereits pensioniert sind, wird sich dadurch die Tragbarkeitsberechnung bei den Banken positiv niederschlagen. Zudem schafft die Abschaffung auch Anreiz, die Hypothekenschulden teilweise oder vollständig abzubezahlen, sofern genügend finanzielle Mittel vorhanden sind. Einen Nachteil hingegen kann es für zukünftige und bereits bestehende Eigentümer darstellen, welche eine selbstgenutzte, ältere Liegenschaft besitzen oder erwerben möchten. Eigenheimbesitzer werden geplante Renovationen vor der Gesetzesänderung durchführen, und Kaufinteressenten in Zukunft genau überlegen, ob sie eine renovationsbedürftige Immobilie als Eigenheim erwerben möchten oder nicht. Es können auch stärkere Anreize für Schwarzarbeit bei Handwerkern, welche auf Renovierungen spezialisiert sind, entstehen. Dringend anstehende Unterhaltsarbeiten könnten dadurch vernachlässigt werden.

Bei einem tiefen Zinssatz dürfte die Mehrheit der Eigenheimbesitzer von der Abschaffung profitieren. Bei hohen Hypothekarzinsen führt die Reform bei einer grossen Mehrheit zu höheren Steuern, weil die Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abgezogen werden dürfen. Gemäss Bund werden bei einem Hypothekarzinsniveau von ca. 1,5 Prozent die Mindereinnahmen für Bund, Kantone und Gemeinden auf insgesamt rund 1,8 Milliarden Franken geschätzt. Davon entfallen ca. 260 Millionen Franken auf Zweitliegenschaften. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von ca. 3 Prozent sind hingegen gesamtstaatliche Mehreinnahmen zu erwarten.

Das wichtigste kurz zusammengefasst:

• Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitimmobilien fällt weg.
• Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften dürfen nicht mehr abgezogen werden. Auf vermieteten Liegenschaften bleiben sie abzugsfähig.
• Arbeiten für Denkmalpflege dürfen beim Bund weiterhin geltend gemacht werden. Die Kosten für Energiesparmassnahmen und Rückbau nicht mehr. Jedoch können die Kantone die Abzüge weiterhin zulassen.
• Die Schuldzinsen können bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr abgezogen werden. Ausnahme: Erstkäufer einer selbstbewohnten Immobilie können zehn Jahre lang einen beschränkten Schuldzinsabzug machen.
• Den Berg- und Tourismuskantonen mit einer hohen Anzahl an Zweitwohnungen drohen Einnahmeausfälle. Sie haben jedoch die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen einzuführen, um die Ausfälle zu kompensieren.

Für die Preisentwicklung von Neubauten wirkt sich der Effekt sicher positiv aus. Nicht nur die Abschaffung des Eigenmietwertes spricht für weiterhin steigende Preise, sondern auch die tiefe Zinspolitik, die hohe Zuwanderung und die sinkende Bautätigkeit. Wer kann sich in Zukunft ohne Erbvorbezug und ohne finanzielle Hilfe eine Immobilie noch leisten, wenn die Preise weiterhin steigen? Eine Frage, welche uns auch den nächsten Jahren beschäftigen wird.