Die verschiedenen Bewertungsmethoden

Die verschiedenen Bewertungsmethoden

Erfahren Sie in diesem Beitrag, welche Immobilienbewertungen in der Praxis am häufigsten eingesetzt werden.

Realwert Bewertungsmethode

Die Realwertmethode wird häufig bei nicht gewinnorientierten Bewertungen angewendet, so z.B. bei Erbteilungen, Neubaukalkulationen etc. Die Methode wird auch Substanz- oder Sachwertmethode genannt. Sie setzt sich aus folgenden Faktoren zusammen:

• Kubik-Preis
• Baunebenkosten / Gebühren
• Umgebungsarbeiten
• Neubauwert / Altersentwertung / Zeitwert Gebäude
• Landwert

Hedonische Bewertungsmethode

Die hedonische Bewertungsmethode wird beim Immobilienverkauf am häufigsten angewendet. Sie basiert auf effektiven Transaktionspreisen in der gewählten Objektregion. Tausende erfolgte Transaktionen werden miteinander verglichen. Die Banken und die meisten Immobilienunternehmen wenden diese Methode für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser an. Sie setzt sich aus folgenden Faktoren zusammen:

• Lage (Immissionen, Besonnung, Image)
• Grösse (Grundstück, Kubatur, Wohnfläche)
• Ausbaustandard
• Alter / Zustand / Renovationen

Ertragswert Bewertungsmethode

Die Ertragswertmethode wird häufig bei gewinnbringenden Liegenschaften eingesetzt. So zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten. Sie soll zudem auch den Liegenschaftswert in der Zukunft berücksichtigen. Sie setzt sich aus folgenden Faktoren zusammen:

• Einnahmen
• Kapitalisierungszinssatz (zukünftiger Geldwert)
• Markt,- bzw. Leerstandsrisiko, Verwaltungskosten, Altersentwertung und Unterhalt der Liegenschaft

Discounted Cashflow (DCF) Bewertungsmethode

Die Discounted Cashflow Bewertungsmethode ist ebenfalls eine Methode, die bei gewinnorientierten Liegenschaften zur Anwendung kommt. Sie ist zudem eine international anerkannte Methode und wird häufig bei professionellen und grossen Immobilieninvestitionen angewendet. Sie setzt sich aus folgenden Faktoren zusammen:

• Ertragssituation, Annahmen und Prämissen / Cashflow
• Fremdkapital / Eigenkapital
• Miet-Erträge, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsmassnahmen, Sanierungsmassnahmen, Restwert, bzw. fiktiver Veräusserungspreis
• Diskontierung des Cashflows