Die wichtigsten Vertragsbestimmungen eines Kaufvertrages

Vertragsparteien

In den Urkunden sind die beteiligten Personen mit Namen, Vornamen, Geburtsdatum, Heimatort und Adresse zu bezeichnen. Es wird grundsätzlich auf die Begriffe „Käufer, bzw. Verkäufer“ und auf eine geschlechterspezifische Bezeichnung verzichtet.

Güterstand

Die Errungenschaftsbeteiligung kommt zur Anwendung, wenn die Eheleute nicht ausdrücklich einen anderen Güterstand vereinbart haben. Während der Ehe haben die Eheleute grundsätzlich getrennte Vermögen. Sie bleiben Eigentümer des Eigenguts, d.h. der Güter, die sie in die Ehe einbringen oder die sie erben oder während der Ehe persönlich als Geschenk bekommen, und sie verwalten es separat. Was die während der Ehe gemachten Ersparnisse („Errungenschaft“, z.B. Lohneinkommen, Zinsen) betrifft, so können diese von jedem Eheteil unabhängig vom anderen genutzt und verwaltet werden. Zum Zeitpunkt der Auflösung des Güterstandes hingegen wird die Errungenschaft zwischen den Eheleuten hälftig geteilt. Falls Sie einen Ehevertrag abgeschlossen haben, stellen Sie bitte dem Grundbuchamt eine Kopie davon zu. Spezialfalle unterstehen nicht dem Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung, obwohl sie keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, z.B.:

• gerichtlich angeordnete Gütertrennung (z.B. im Rahmen eines hängigen Scheidungsverfahrens)
• gerichtlich angeordnete Ehetrennung
• wenn über einen Ehegatten, der in Gütergemeinschaft lebt, der Konkurs eröffnet wird
• Ehegatten, welche vor 1989 beim Güterrechtsregisterregisteramt
  eine Beibehaltungserklärung für einen Güterstand des alten Eherechts eingereicht haben.

Gemeinschaftliches Eigentum

Während der Ehe sind drei Kategorien von Gütern (drei Gütermassen) vorhanden: diejenigen der Ehegattin, diejenigen des Ehegatten und diejenigen, welche beiden gehören. Letztere, als Gesamtgut bezeichnet, werden von den Eheleuten im Ehevertrag bestimmt und werden im Falle der Auflösung des Güterstandes zwischen ihnen aufgeteilt. Damit die Eheleute dem Güterstand der Gütergemeinschaft unterstehen, müssen sie einen Ehevertrag abschliessen. Bei einem gemeinschaftlichen Kauf durch die Ehegatten erwerben diese als Miteigentümer und werden so im Grundbuch eingetragen. Zudem ist, gestützt auf einen entsprechenden Ehevertrag, auch der Erwerb zu einem Gesamteigentum infolge Gütergemeinschaft möglich.

Anzahlungen

Häufig werden kleinere Anzahlungen bereits vor der Beurkundung anlässlich der Unterzeichnung einer sogenannten Reservationsvereinbarung geleistet. Sofern die Eigentumsübertragung nicht unmittelbar im Anschluss an die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages erfolgt, wird zudem oftmals die Bezahlung einer Anzahlung anlässlich der Vertragsbeurkundung vereinbart. Anzahlungen sind für den Käufer mit einem gewissen Risiko verbunden. Sollte der Verkäufer vor der Eigentumsübertragung zahlungsunfähig werden, ist das Geld meist verloren.

Hypothekarschulden

Nehmen Sie für einen reibungslosen Ablauf der Kaufpreiszahlungen frühzeitig mit den betroffenen Finanzinstituten Kontakt auf. Bei seitens des Verkäufers bestehenden Hypothekarschulden benötigt das Grundbuchamt die Angaben über den effektiven Schuldbetrag zwecks Regelung der Ablösung oder entsprechenden Schuldübernahme. Bitte beachten Sie, dass der/die Hypothekargläubiger/in des Verkäufers nicht verpflichtet ist, den Käufer als neuen Schuldner anzuerkennen.

Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung erfolgt durch Abgabe der Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt. Erst mit Abgabe dieser Grundbuchanmeldung wird der Käufer Eigentümer des Grundstückes und kann rechtlich darüber verfügen (z.B. Grundpfandrechte errichten oder das Grundstück weiterverkaufen).

Besitzesantritt

Besitzesantritt bedeutet die Übertragung der tatsächlichen Gewalt über die Kaufsache. Bei unvermieteten Räumlichkeiten geschieht dies normalerweise durch Schlüsselübergabe. Gleichzeitig mit dem Besitzesantritt gehen auch Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Somit wird der Antrittstag auch der Abrechnungstag für alle laufenden Kosten und Erträge.

Abrechnung Nebenkosten

Soweit es sich beim Kaufobjekt nicht um einen Neubau handelt, empfiehlt sich, eine schriftliche Abrechnung über die laufenden Einnahmen und Abgaben zu erstellen. Zudem ist die Handänderung den Technischen Betrieben der Gmeinde mitzuteilen und ein Termin für das Ablesen des Strom- und Wasserzählers zu vereinbaren.

Gewährleistung

Bei der Gewährleistung geht es um die Haftung des Verkäufers für Mängel am Kaufobjekt (Grundstück). Wird die Gewährleistung ausgeschlossen, trägt der Käufer das Risiko solcher Mängel. Dies bedeutet, der Verkäufer kann bei Ausschluss der Gewährleistung grundsätzlich nicht für Grundstücksmängel belangt werden. Die Vereinbarung über den Ausschluss der Gewährleistung ist ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer Mängel arglistig verschwiegen hat (Art. 199 OR).

Grundstückgewinnsteuer

Für die Grundstückgewinnsteuer haftet das Grundstück, bzw. der Grundstückeigentümer. Dies bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers der jeweilige Grundstückseigentümer die Steuerforderung bezahlen muss. Die Grundstückgewinnsteuer wird meist sichergestellt, insbesondere auch, weil es sich dabei um sehr hohe Beträge handeln kann. Weitere Informationen und Downloads finden sie unter: http://www.steuern.sg.ch/home/privatperson/spezielle/grundst.html

Ersatzbeschaffung Eigenheim

Bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung) kann der Verkäufer Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragen, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.